Terent Phone 8 (921) 911-35-85

Чего нужно опасаться при покупке слишком дешевой квартиры.

Как не попасться на обман со стороны продавца недвижимости, распознать выгодное предложение на рынке и отличить его от дешевой «квартиры-ловушки» - это мы и обсудим в нашей статье.

Почему в рекламе новостроек нет обмана?

Чем регулируются рекламные кампании:

  • Закон «О рекламе» 38-ФЗ;
  • Закон об участии в долевом строительстве 214-ФЗ;
  • Закон 102-ФЗ «Об ипотеке».

За исполнением положений этих законопроектов следит Федеральная антимонопольная служба. Уже почти не осталось областей, где нет конкуренции, а уж строительство и продажа недвижимости точно к ним не относится. Поэтому, распространяя заведомо ложную информацию в рекламе можно очень быстро лишиться многолетней репутации, а конкуренты и внимательные потребители с радостью в этом помогут.

Перед публикацией рекламу проверяют и юристы застройщика, и СМИ, в которых реклама будет размещена. По закону, они тоже несут ответственность за предоставление ложной информации.

Застройщики используют в рекламе другого рода ухищрения, которые никак не противоречат закону. Просто выгоду вы получите меньшую, чем представляли себе после того, как увидели плакат на билборде. Например, скидки могут быть до 15%, а по факту вы получите только 5% или, в вашей ситуации, они не положены вовсе, потому что скидки предоставляются при выполнении условий или покупке определенного объекта недвижимости.

Часто оказывается, что цена со скидкой указана для больших квартир, которые сложно продать, а у маленьких - «ходовых», она будет выше на 20-30%.

Почему же цена на квартиру может быть снижена? Рассматриваем объективные причины снижения цен на вторичном рынке и в новостройках.

Продаваться ниже рыночной стоимости может не только дешевая квартира-ловушка. На вторичном рынке продавец может снизить цену, если ему срочно нужны деньги, например: развод и раздел имущества, оплата дорогостоящего лечения или в связи с отъездом в другую страну. Цену могут снизить, если с продажей квартиры связана цепочка сделок, такие, как покупка другого жилья, которую тоже нужно оформить, как можно быстрее.

Возможен вариант, что квартира имеет объективные недостатки, например:

  • Ветхий дом;
  • Первые или последние этажи, особенно в «хрущевках»;
  • Плохая планировка;
  • Отсутствие паркингов, инфраструктуры, проблемные соседи или грязный подъезд;
  • Вид из окна квартиры на промышленные объекты;
  • Плохая экологическая обстановка в районе;
  • Удаленность дома от метро, проблема с общественным транспортом;
  • Неблагоприятный район.

Эти недостатки, хоть и являются объективными - большинство из них относительные. Вас, например, совершенно не интересует паркинг или не смущает первый этаж. В таком случае квартиру можно смело брать, проверив, разумеется, все аспекты ее юридической чистоты в надежном агентстве.

На рынке новостроек самые дешевые варианты можно купить на этапе «котлована». Как только начался старт продаж. На этой стадии многие попросту боятся покупать квартиры, ведь до самого завершения строительства еще далеко и мало банков аккредитовало стройку. И опять же, главное в такой ситуации обратиться в хорошее агентство, которое поможет с выбором надежного застройщика, который не имеет проблемных объектов на рынке и всегда сдает их в срок.

Периодически, застройщики устраивают акции снижения цен на квартиры, дарят паркинг или чистовую отделку.

Бывает, что застройщику на данном этапе строительства нужно максимум средств, например: рассчитаться с кредиторами или закрыть акты по выполненным работам и выплатить деньги подрядчикам. В таком случае ему выгодно продать как можно больше квартир, а покупатель сможет получить хорошую скидку.

Какие цены на квартиры можно считать нормальными, как вычислить сильно заниженные цены.

Если говорить по существу, то на рынке вторичного жилья скидку больше 15% можно считать подозрительной, у хороших застройщиков при покупке жилья в новостройке, так же, максимальная скидка - 15%.

Цены сильно ниже рыночных должны вас насторожить. На рынке вторичного жилья вам могут попасться так называемые «квартиры-ловушки» - квартиры, которые продавец пытается продать с помощью незаконных методов или квартиры с юридическими проблемами. Это могут быть и проблемы с документами, и квартиры с незаконной перепланировкой и самострои. Кстати, большинство покупателей считает, что приобрести квартиру в доме, который построен без разрешения на строительство - что-то из области фантастики. Увы, но нет. На официальном сайте Администрации Санкт-Петербурга есть целый список с незаконно построенными зданиями и, к сожалению, он далеко не полный.

На рынке первичного жилья скидки больше 15% могут быть сигналом к финансовым проблемам застройщика и его последующему банкротству.

Приведем пример из жизни: В 2013 году полгорода было завешено плакатами компании «О2 Development«: Девяткино - студия за 900 000 рублей!

Компания оформляла все по договору ЖСК (жилищно-строительного кооператива), когда все остальные работали по ДДУ.

Застройщик был без опыта, но красивый офис, милые и учтивые менеджеры, дешевая цена за жилье - привели им много клиентов. Но, по итогу, всего один дом довели до крыши, правда, так и не сдали. Вместо остальных до сих пор чистое поле.

Самостоятельно это оценить очень сложно, не пренебрегайте помощью специалистов в вопросах покупки недвижимости. Тем более, что при покупке квартиры в новостройке услуги агентства оплачивает застройщик, который тоже заинтересован в том, чтобы покупатель чувствовал себя максимально комфортно на сделке.

Какие квартиры лучше не покупать?

Стоимость выбранной вами квартиры не должна быть более, чем на 10-15% ниже, чем самая низкая цена на недвижимость в данном районе, в выбранном сегменте жилья: не стоит сравнивать цены в «хрущевках», «сталинках» и новостройках. Слишком дешевое жилье должно вызвать у вас, как минимум подозрение.

Если говорить про вторичный рынок, то это могут быть «квартиры-ловушки».
Квартиры с разного рода юридическими проволочками. Вы можете столкнуться с такими проблемами как:

  • Невыписанные граждане. Предполагается, что новый собственник сможет выписать их через суд, но на практике это не всегда возможно, особенно если прописан несовершеннолетний.

Кстати, есть даже такого рода бизнес: квартира покупается ниже рыночной стоимости, новый собственник добивается выселения третьих лиц, и, теперь уже, чистая квартира продается по рыночной цене.

  • Дети, выписанные менее, чем за полгода до приватизации. Сделки с такими квартирами могут быть признаны незаконными если ребенок до достижения им 21 года обратится в суд, потому что его права были нарушены.
  • Квартиры, купленные с использованием материнского капитала, в которых не была выделена доля в собственности несовершеннолетнему ребенку.
  • Проблемы с наследниками. По истечении шести месяцев появляются наследники, которые могут оспорить сделку по покупке квартиры. О таких наследниках собственник может либо не знать (внебрачные дети), либо нарочно их скрывать. Насторожить должно завещание, в котором прописаны близкие родственники (так как по закону они вступают в права и без завещания) или совсем посторонние люди (не было ли факта принуждения).
  • Могут продаваться не целые квартиры, а доли в больших квартирах, где была сделана перепланировка. У таких объектов есть особенности владения и перепродажи, кроме этого перепланировка может оказаться незаконной. Кстати, после последних изменений в законе, сделки с перепродажей долей недвижимости невозможны без участия нотариуса.

 Если уж говорить об откровенном мошенничестве и обмане при продаже дешевых квартир, то это могут быть:

  • Квартиры проданные по поддельным документам, пока собственник был в длительном отъезде. Такая сделка будет признана недействительной, а квартира возвращена законному владельцу. А вот деньги обратно можно уже и не получить.
  • Квартиры проданные по поддельной доверенности, собственник которых отозвал доверенности или уже скончался. Такие сделки тоже будут признаны недействительными.
  • Квартиры, проданные по доверенности, которая получена у лиц, являющихся недееспособными: состоящих на учете в психо- или наркодиспансере. Внимательно стоит отнестись к сделкам с одинокими пенсионерами, лицами страдающими алкоголизмом или наркотической зависимостью. Если окажется, что на момент сделки собственника принудили к этому, или он находился в недееспособном состоянии - сделку признают недействительной.

Если говорить про продажи объектов в новостройке в стадии строительства, то тут основная опасность для покупателя состоит в том, что продажа слишком дешевых квартир может указывать на несостоятельность застройщика. Дом может превратиться в долгострой, в котором люди ждут квартиры десятилетиями или застройщик и вовсе может стать банкротом и с кого требовать квартиры и деньги будет совсем непонятно. Помним про максимальный размер скидки в 15% и всегда обращаем внимание на «мелкий шрифт» в рекламных кампаниях.

Есть еще такой нюанс: если новостройка заявлена по стоимости сильно ниже рыночной, обратите внимание не является ли это жилье апартаментами. Во владении такого рода недвижимостью есть свои особенности.

Что необходимо проверить перед покупкой квартиры.

Все подозрительные варианты и слишком дешевые квартиры лучше отмести. Не стоит рисковать со сделками с недвижимостью - такая покупка может обернуться крупными финансовыми потерями. Важно обратить внимание на:

  • В юридическую стороне вопроса;
  • Подлинность всех документов;
  • Информацию о застройщике, при покупке квартиры в новостройке;
  • Информацию о продавце.

Обычно, мошенники пользуются психологическими приемами и ловят покупателя на желании приобрести квартиру как можно дешевле, торопят со сделкой, чтобы не дать времени подробно разобраться с документами и выявить подлог. Продажа дешевой квартиры - частый «развод» на рынке недвижимости.

Эти риски можно минимизировать, обратившись в надежное агентство недвижимости. Такие компании заботятся о своей репутации и им тоже невыгодно продавать проблемные объекты. Если уж вы нашли неплохую квартиру по сниженной цене, для начала, стоит обратиться в агентство хотя бы за консультацией - это поможет вам лучше разобраться в вопросе. А при покупке «первички», например, его услуги будут и вовсе бесплатные для покупателя.

Наши специалисты помогут вам проверить квартиру на надежность и уберегут от покупки «квартиры-ловушки».

У вас есть вопросы?

Оставьте в форме ниже свои контактные данные, и мы перезвоним в ближайшее время

Спасибо!

Наш менеджер свяжется с Вами в ближайшее время.

Популярные
ПРИМЕР КВАРТИР ПО ТЕМЕ СТАТЬИ

Квартира на Приморском

Скоро

Топ квартир по теме

Скоро
ПРИМЕР ЖИЛЫХ КОМПЛЕКСОВ ПО ТЕМЕ СТАТЬИ

ЖК с закрытой территорией

СКОРО

ЖК на Петровском

СКОРО
Спасибо!

Мы свяжемся с Вами в ближайшее время